Albtraum Eigentumswohnung: Wie Stockwerkeigentümer zu erbitterten Feinden werden

Wer sich kein Haus leisten kann, setzt auf Stockwerkeigentum. Doch in der Praxis wird daraus oft ein Nervenkrieg um Gartenbänke, Storenfarben und Velounterstände. Und das ist noch nichts gegen die Leiden, die mit einer Sanierung verbunden sind.

30.08.2026, 05.30 Uhr

8 Leseminuten

Um 23 Uhr 30 montiert Yves Willi den Veloträger ans Auto. Morgen früh geht es in die Sommerferien. Er stellt den Wagen in der gemeinsamen Einstellhalle ab, der Träger ragt einen halben Meter über die weisse Linie seines Parkfelds hinaus. Neun Stunden lang, während alle Nachbarn schlafen.

Optimieren Sie Ihre Browsereinstellungen

NZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.

Bitte passen Sie die Einstellungen an.

Um 8 Uhr 50, kurz vor der Abfahrt, meldet sich ein benachbarter Stockwerkeigentümer auf Whatsapp: «Nein, ich bin grundsätzlich nicht bünzlig, aber . . .» Yves Willi weiss sofort: Jetzt kommt etwas sehr Bünzliges.

Der Vorwurf: Der Veloträger sei «massiv und störend» auf der Gemeinschaftsfläche. Der Nachbar will «den Grundsatz» besprechen, ja, gleich nach den Ferien, und zwar persönlich. Der 39-jährige Willi, seit 18 Jahren Immobilientreuhänder, hat selber einmal Stockwerkeigentum verwaltet, er hat Versammlungen geleitet und schon alles erlebt. Trotzdem tippt er drei Antworten. Die erste hätte ihn vor den Richter gebracht. Verschickt hat er die dritte.

Dann schreibt er einen ironischen Post auf Linkedin, mit dem Branchenspruch, den er «immer gemein» fand. Bis er ihn am eigenen Leib erlebte: «Dumm, dümmer, Stockwerkeigentümer».

Das Grundbuch als Charaktertest

Was der Berner Immobilienunternehmer mit dem Post auslöst, überrascht ihn. Hunderte Reaktionen und 73 Kommentare. Fremde erzählen von ihren eigenen Kriegen um Gartenbänke, Storenfarben und Velounterstände. Eine Stimme bringt es auf den Punkt: «Kaum steht der Name im Grundbuch, fühlt man sich als Elite der Stockwerkeigentümerüberbauung.»

Und die Umweltingenieurin Corinne Röthlisberger, die schon Gärten für solche Gemeinschaften plante, zieht eine rote Linie: «Ich habe mir geschworen, dass ich selbst nie Stockwerkeigentümerin werde.» Ihre Baueingabe war 25-fach auszustellen, vierzig Unterschriften waren einzuholen, weil bei Ehepaaren beide unterschreiben müssen.

Es ist ein Verfahrensaufwand wie bei einer Volksabstimmung. Verhandelt wird aber über Hecken und Gartenbänke.

Das Profil des Querulanten

Yves Willi ist seit zwei Jahren Stockwerkeigentümer in Laupen (BE), zwölf Parteien, zwei Hauseingänge und eine gemeinsame Einstellhalle. «Man kauft nicht nur vier Wände», sagt er nüchtern. Ob die Miteigentümer zusammenpassen, ob unter ihnen ein Querulant sitzt, erkennt von aussen kein Käufer. Eigentum bindet, und aus der Nachbarschaft wird eine Zwangsgemeinschaft auf Lebenszeit. Wie es sich darin lebt, verrät kein Verkaufsdossier.

Was bei Willi mit einem Lachen endet, endet andernorts vor den Gerichten. Der Rechtsanwalt Amédéo Wermelinger, der sich seit Jahren mit Stockwerkeigentum und speziell mit schwierigen Miteigentümern befasst, unterscheidet zwei Typen: den unangenehmen, aber legitimen Rechthaber. Und den echten Querulanten, für den nicht die beste Lösung für die Gemeinschaft zählt, sondern nur die eigene. «Nicht selten hält sich ein Querulant für intelligenter als alle Richter, Verwalter und Miteigentümerinnen», so Wermelinger. Der Profi-Nörgler kennt sich vielfach gut aus im Recht. Doch er verkennt den Sinn für das Wesentliche.

Wie das im Alltag aussieht, zeigt ein Fall aus Zürich. Eine kleinere Stockwerkeigentümergemeinschaft muss dringend die alten Fenster ersetzen, ein rechtsgültiger Beschluss liegt vor. Am Tag, als die Handwerker anrücken, verweigert ein Miteigentümer den Zutritt. Er will andere Fenster – oder gar keine. Die Gemeinschaft muss einen Anwalt beiziehen, scharfe Briefe schreiben, am Ende landet der Fall vor dem Friedensrichter. Der Mann ist dort kein Unbekannter: Seine Dossiers füllen unzählige Ordner. Erst mit Anwalt und Friedensrichter lässt er sich zur Einsicht zwingen. Eine einfache Sanierung, ein einziger Querulant und Monate Stillstand.

Anderswo ist es der Lift. In einer Liegenschaft in der Stadt Zürich müssen die Behörden ihn schliesslich ausser Betrieb setzen. Man kann sich nicht auf den Kostenschlüssel einigen. Der Fahrstuhl steht still, der Streit zieht sich hin, und wer die oberen Stockwerke bewohnt, müht sich seither Stock für Stock zu Fuss ab. Es ist eine besonders bei Miteigentümern beliebte Frage: Warum zahlen, wenn andere den Lift brauchen?

Die Schikanen sind oft Realsatire, die sich auch aus formellen Vorgaben ergeben. Da scheitert ein wichtiges Bauprojekt, weil nicht abgestimmt werden kann. Bei manchen Themen reicht ein einziger verschollener Miterbe einer Wohnung, und die Jahresversammlung ist gelähmt.

Der Kraftakt hinter dem Bauprojekt

Besonders schwierig wird es, wenn eine Gemeinschaft nicht bloss ein Fenster, sondern das ganze Haus neu bauen will. Adrian Wenger, Immobilienexperte beim VZ Vermögenszentrum in Zürich, begleitet einen solchen Fall: sechs Wohnungen, ursprünglich vier Eigentümerparteien, ein Objekt aus den 1940er Jahren. Einer der Miteigentümer, nennen wir ihn Hanspeter, kauft sich Anfang der 2020er Jahre in eine der Einheiten ein, richtet sie sich ein – und merkt bei den ersten Abklärungen: Auf dem Grundstück liesse sich die doppelte Wohnfläche realisieren. Verdichten statt sanieren.

Die Idee stösst bei der ersten Stockwerkeigentümerversammlung auf Widerstand. Aber die Skeptiker trennen sich bald von ihren Einheiten – auch weil die energetische Sanierung im alten Haus aufwendig, mühsam und teuer wäre. Hanspeter und ein Mitstreiter von ihm kaufen zu, bis am Schluss noch vier Parteien übrig sind, die den Ersatzneubau tragen wollen.

Dann beginnt die eigentliche Arbeit. Verhandlungen mit Generalunternehmern und Immobilienfachleuten führen zu nichts. Also entschliessen sich die Eigentümer, «das Heft selbst in die Hand zu nehmen», wie Wenger sagt. Sie gründen eigens eine Gesellschaft für Planung und Bau. Die Wertquoten der Wohnungen müssen dabei unverändert bleiben. Verschieben sie sich, fällt die Grundstückgewinnsteuer an, also wird minuziös geplant.

Der Weg über die eigene AG ist aufwendig, aber er bündelt, was sonst auseinanderfällt. Kein Architekt schliesst sechs Verträge mit sechs Eigentümern ab, er will einen über das ganze Haus. Für den Baumeister und die Bank gilt dasselbe. Und wenn mitten im Prozess doch einer «bockig» tut, hält die AG das Ganze zusammen.

Von der Idee bis zur geplanten Baueingabe in diesem Jahr vergehen vier Jahre. Vier Jahre für einen Prozess, den das Gesetz nur rudimentär regelt – Ersatzneubau im Stockwerkeigentum ist juristisches Neuland. Ob das Projekt je gelingt, ist noch offen.

Gesetzlich nur rudimentär geregelt: Ersatzneubau

Der Mehrwert für die Eigentümer wäre ebenso offensichtlich wie der Nutzen für die Allgemeinheit, die dringend mehr Wohnraum braucht.

Doch so weit wie Hanspeter kommen die wenigsten. Der Basler Advokat Michel de Roche befasst sich seit Jahrzehnten mit Immobilienrecht und berät Verwaltungen von Stockwerkeigentum. Über Ersatzneubauten sagt er: «Die juristischen Hürden sind im Grunde genommen ein Desaster.» Ihm selbst sei in seiner ganzen Praxis noch nie ein Ersatzneubau im Stockwerkeigentum begegnet, der rechtlich einwandfrei und erfolgreich über die Bühne gegangen wäre.

Sanierungen: Sie scheitern öfter am Geld

Die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften stellen sich die Frage nach einem Ersatzneubau ohnehin nie. Sie wollen ihr Gebäude einfach nur gut unterhalten und irgendwann die grösseren Sanierungen stemmen, die nach zwanzig, dreissig Jahren fällig werden. Und stossen dabei auf dasselbe Grundproblem: Woher kommt das Geld? Die meisten Gemeinschaften bilden über die Jahre zu wenig Reserven, um teure Sanierungen aus dem Erneuerungsfonds zu bezahlen.

An Ideen mangelt es dabei nicht, an Lösungen schon: Die einen verkaufen einen Teil des Grundstücks, die anderen stocken das Gebäude um eine zusätzliche Wohnung auf und erhoffen sich frisches Geld aus dem Verkauf. Der Advokat de Roche kennt aus seiner Praxis ein typisches Beispiel: eine Gemeinschaft, die eine frühere Hauswartswohnung verkaufte, um an Liquidität zu kommen. Rund 700 000 Franken brachte der Verkauf ein, doch 100 000 Franken gingen gleich wieder für Grundstückgewinnsteuern, Notariat und Schreibarbeiten drauf. «Ein unglaublicher Kraftakt», sagt de Roche dazu.

Auch der Verkauf von Land zwecks Geldbeschaffung ist ein heikles Unterfangen, wie de Roche ausführt: erstens juristisch, weil das Land zuerst parzelliert werden muss und dafür von jedem einzelnen Eigentümer eine eigene «Willenserklärung» nötig ist. Zweitens erscheint es praktisch schwer umsetzbar, weil sich in jeder Gemeinschaft irgendwann jemand querstellt. «Solche Eingriffe setzen in der Regel das Einverständnis aller Miteigentümer und auch aller involvierten Banken voraus», fasst de Roche zusammen.

Doch selbst komfortable Mehrheiten nützen nichts, wenn die Konten leer sind. Schon ein oder zwei zahlungsunfähige Eigentümer blockieren die Gesamtsanierung.

Die Nachbarn wollen selten als Privatbank einspringen, und die üblichen Hypothekarbanken winken meist ebenfalls ab.

Eine Hypothek auf das gemeinsame Stammgrundstück ist praktisch ausgeschlossen, weil die einzelnen Parzellen bereits belehnt sind. Ein Kredit an die Gemeinschaft wäre laut de Roche faktisch «ein Blankokredit», weil der Bank die übliche Grundpfandsicherheit fehlt.

Dabei wird oft erzählt, dass eine Investition in eine Eigentumswohnung eine solide Kapitalanlage darstelle, Jahr für Jahr steigen vielerorts die bezahlten Marktpreise. Für den Experten Adrian Wenger ist das aber nur die halbe Wahrheit: «Eine Vollkostenrechnung von Stockwerkeigentum sieht ganz anders aus, vor allem, wenn die Liegenschaften schon älter sind.» Die laufenden und die über Jahre hinausgeschobenen Sanierungen würden oft deutlich mehr kosten, als die positive Wertentwicklung glauben mache.

Wo das Gesetz hilft – und wo nicht

Im letzten Mai präsentierte der Bundesrat eine Revision des Stockwerkeigentumsrechts im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB). Sie sieht verschiedene Verbesserungen vor, doch ein grosser Wurf, um einen wesentlichen Teil der Hindernisse aus dem Weg zu räumen, ist es nicht. Eine Verbesserung sieht der Rechtsanwalt Amédéo Wermelinger bei neuen Bestimmungen zum Erneuerungsfonds. Denn die vorgeschlagene Reform setzt an fehlenden oder unterdotierten Fonds an, die Sanierungen oft scheitern lassen.

Neu sollen Stockwerkeigentümer die Einrichtung eines Erneuerungsfonds notfalls gerichtlich einklagen können – eine generelle Pflicht dazu will der Bundesrat aber nicht einführen, das würde wohl zu stark in die Autonomie der Gemeinschaften eingreifen. Wermelinger hat eine ganz ähnliche Möglichkeit bereits vor über einem Jahrzehnt vorgeschlagen und sieht sich damit bestätigt.

Skeptischer bleibt er beim Umgang mit eigentlichen Querulanten. Ein zeitlich befristeter Entzug des Stimmrechts, wie ihn die Reform diskutiert, sei «ein interessanter Weg und Ansatz». Bei einem «hartgesottenen Querulanten», fürchtet Wermelinger, dürfte die Massnahme aber «kaum eine bedeutende Rechtswirkung entfalten». Eine einfache gesetzliche Lösung für den Umgang mit notorischen Streithähnen gebe es ohnehin nicht, sagt der Anwalt – unabhängig davon, wie das Gesetz am Ende ausgestaltet werde.

Zurück zum Veloträger

Am Ende dieser Leidensgeschichte mit endlosen Sitzungen, jahrelangen Verfahren und dem ewigen Ringen ums liebe Geld zeigt sich, was man daraus lernen kann: Wer eine Stockwerkeigentumswohnung kauft, tritt einer Zwangsgemeinschaft bei, aus der man nicht so schnell wieder herauskommt. Das wusste auch Yves Willi und kaufte trotz allen Vorbehalten.

Jedenfalls hat er sich mental vorbereitet. «Schöne Sommerferien», schrieb er seinem Nachbarn. Dann fuhr er am Samstag um Punkt 9 Uhr mit der Familie in die Ferien.

Stockwerkeigentum kaufen: was vor Vertragsunterzeichnung zu prüfen ist

• Erneuerungsfonds einsehen. Verlangen Sie Einsicht in den gegenwärtigen Stand des Fonds. Als Richtwert gilt eine jährliche Einlage von mindestens 0,8 bis 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts. Liegt der Fonds nahe null oder wurde jahrelang zu wenig eingelegt, drohen bei der nächsten grösseren Sanierung happige Nachzahlungen und im schlimmsten Fall ein jahrelanger Sanierungsstau.
• Versammlungsprotokolle der letzten Jahre lesen. Auch wenn es sich meist nicht um Wortprotokolle handelt, verraten sie viel über das Klima im Haus. Kehren dieselben Streitpunkte immer wieder, werden Beschlüsse regelmässig angefochten, oder verweigern einzelne Mitglieder ihre Zustimmung zu Unterhaltsarbeiten? Solche Einträge sind Warnsignale für schwelende Konflikte oder gar einen Querulanten in der Gemeinschaft.
• Nachbarn auf Herz und Nieren prüfen: Heikel sind auch Konstellationen, in denen einzelne Miteigentümer gleich mehrere Einheiten besitzen und dadurch die Mehrheiten bestimmen. Dasselbe gilt für Gemeinschaften, in denen der rechtliche Status der Bewohner stark unterschiedlich ist, wenn etwa selbstbewohnte Wohnungen und an Dritte vermietete Einheiten unter dem gleichen Dach vertreten sind.
• Reglement, Sonderrechte und Grundbuch genau studieren. Wer ist für Fenster, Balkone, Fassade oder die Heizung zuständig? Wie sind Kosten und Stimmrechte verteilt? Wie steht es um die Nutzung gemeinsamer Bereiche im Garten oder bei den Parkplätzen? Unklare Regeln und unklare Benutzungsrechte sind ein häufiger Nährboden für spätere Streitigkeiten. Auch der Grundbuchauszug gehört geprüft: Bestehen Wegrechte oder andere Dienstbarkeiten, die die eigene Nutzung einschränken könnten?
• Zustand der Gesamtliegenschaft begutachten, nicht nur der eigenen Wohnung. Dach, Fassade, Heizung, Treppenhaus und Einstellhalle gehören ebenso dazu wie die Frage, ob die Abrechnung für Heizkosten – etwa bei einem Contracting-Vertrag – realistisch ausfällt. Fachleute empfehlen, den baulichen Zustand des Gebäudes alle sieben bis acht Jahre extern beurteilen zu lassen.

Ein Artikel aus der «NZZ am Sonntag»

Passend zum Artikel