Nach langem Ringen ist eine Lösung gefunden: Der Berliner Senat, der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg und der Grundstückseigentümer, die Kurth-Gruppe, haben sich auf konkrete Zukunftspläne für das RAW-Gelände nördlich der Warschauer Brücke in Friedrichshain verständigt. Das teilten der Staatssekretär für Bauen, Alexander Slotty (SPD), der Baustadtrat Florian Schmidt (Grüne) vom Bezirk sowie Laurenz Kurth von der Eigentümerseite am Dienstag bei einem Pressegespräch mit.

Kern der Verabredung ist, dass innerhalb der nächsten drei Jahre ein Bebauungsplan erarbeitet werden soll. Er ermöglicht, dass auf einer Fläche von 130.000 Quadratmetern neu gebaut werden kann – inklusive 100-Meter-Hochhaus. Das laufende Verfahren soll aber dahingehend geändert werden, dass hier nun auch Wohnungen entstehen können: 300 Mietwohnungen, davon ein Drittel geförderter Wohnraum.

Für die bestehenden Kultureinrichtungen des sogenannten „Soziokulturellen L“ (SKL), also etwa dem Club Cassiopeia, der Skatehalle Berlin, weiteren alternativen Kulturprojekten und dem Sommergarten, soll es bis zur Festsetzung des Bebauungsplans eine Übergangslösung geben: Für diesen Zeitraum soll sich die Miete für die Räumlichkeiten mit einem Quadratmeterpreis von 11,20 Euro an der Marktmiete orientieren. Bisher betrug sie durchschnittlich vier Euro.

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Millionen Euro Miete will der Bezirk zuschießen

Den Aufstockungsbetrag von rund einer Million Euro pro Jahr soll die öffentliche Hand übernehmen: in den ersten beiden Jahren der Bezirk, im dritten die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, also die Landesebene. Dieser Interims-Mietvertrag läuft für zunächst zwei Jahre. Er kann um ein drittes Jahr verlängert werden, wenn der Bebauungsplan bis dahin nicht festgesetzt ist.

Ziel der Konstruktion mit dem Interims-Mietvertrag ist es, die Zeit zu überbrücken, bis der Bebauungsplan festgesetzt ist. Zuletzt hatte Ende Juni sogar eine Räumung der Kulturnutzungen im Raum gestanden, weil Mietverträge ausgelaufen waren und eine Einigung auf einen neuen Mietvertrag nicht zustande gekommen war. Knackpunkt waren die Fragen, für wie lange die kulturellen Einrichtungen gesichert auf dem Areal zu günstigen Konditionen Mieter bleiben dürfen – und ob die Kurth-Gruppe dort neben der bislang vorgesehenen gewerblichen Flächen auch Wohnungen errichten darf.

Gerade angesichts der schmalen Bezirks-Budgets ist die Summe von etwa zwei Millionen Euro, die der Bezirk übernehmen will, enorm. Das Land plant eine Million ein, auch das ist keine kleine Summe angesichts einer klammen Haushaltslage.

Eine „unglaubliche Prioritätensitzung“

Das Bezirksamt habe hiermit eine „unglaubliche Prioritätensetzung“ beschlossen, sagte Baustadtrat Florian Schmidt. Aber es sei eben die Frage: „Was wäre, wenn uns dieser Standort für Kultur im Bezirk verloren ginge?“

Auch für internationale Besucher:innen sei das RAW-Gelände schließlich ein wichtiger Magnet, den es zu erhalten gelte, ergänzte Staatssekretär Slotty. Er stehe daher voll hinter dieser Lösung. Dass hier nun Steuermittel für die Mietzahlungen eingesetzt würden, sei auch eine Anerkennung dafür, dass die Kurth-Gruppe die Nutzung des Areals durch die Kultureinrichtungen in den elf Jahren ihrer Eigentümerschaft gefördert habe: „Die Kurth-Gruppe hat dabei auch selbst für einen baulichen Unterhalt gesorgt, obwohl die Mieten eben auch jetzt nicht marktgängigen Mieten entsprechen.“

Teile der Miete sollen die Bausubstanz retten

Teile der Mietzuschüsse von Bezirk und Senat muss wiederum die Kurth-Gruppe laut Vereinbarung in die Ertüchtigung der maroden Bausubstanz stecken: etwa 40 Prozent. Wenn die Festsetzung des Bebauungsplans schneller gelingt als innerhalb von drei Jahren, kann die Hälfte der vom Senat für das dritte Mietjahr eingeplanten Gelder ebenfalls für die Gebäude des Soziokulturellen L verwendet werden.

Insgesamt erfordern diese Bestandsgebäude wohl Investitionen von etwa zwei Millionen Euro, bevor ein neuer Generalmieter sie mit Festsetzung des Bebauungsplans übernehmen soll.

Parallel zum Bebauungsplanverfahren, das nun eben auch Wohnungsbau ermöglichen soll, wird nämlich auch ein Generalmietvertrag für die Räumlichkeiten des SKL verhandelt. Eine „Nullmiete“ solle der Generalmieter für die dreißig Jahre ab Mietvertragsbeginn bei Festsetzung des Bebauungsplans zahlen, kündigte Florian Schmidt an.

Im Gegenzug übernimmt der Generalmieter zahlreiche Aufgaben: die Verwaltung der SKL-Räumlichkeiten und vor allem die Instandsetzung der baufälligen Gebäudeteile. Die Untermieten der kulturellen Einrichtungen fließen dann an diesen Träger.

Schallschutz, BVV und Hauptausschuss als Hürden

Auch wenn mit dieser Einigung nun ein konkreter Weg mit Unterstützung aller Beteiligten eingeschlagen ist: Es gibt noch einige Herausforderungen, bevor mit einiger Sicherheit gesagt werden kann, ob der Plan gelingt. Laurenz Kurth von der Eigentümerseite spricht von „Hürden“, Florian Schmidt vom Bezirk von einer „Sollbruchstelle“. Für die Wohnnutzung essenziell ist, dass die Wohngebäude so platziert und gebaut werden können, dass Club- und Sommergarten-Betrieb sowie die Wohnungen sich nicht gegenseitig beeinträchtigen. Dabei geht es vor allem um Lärm, also darum, dass die bisherigen Clubs auf dem Gelände wegen der neuen Wohnungen auf einmal nicht mehr laut sein dürfen.

Der Bezirk fordert deshalb ein Gutachten, das nachweist, wie die Schallemissions-Problematik gelöst werden kann. Kurth kündigt an, dass sich das Ganze wohl durch einen sogenannten „abschirmenden Gewerberiegel“ lösen lasse: Also mit Gewerbegebäuden, die zwischen dem Sommergarten und den Wohnungen entstehen sollen und den Lärm abpuffern.

Auch zwei Gremien müssen noch zustimmen: die Bezirksverordnetenversammlung von Friedrichshain-Kreuzberg und der Hauptausschuss des Abgeordnetenhauses, noch in der aktuellen Zusammensetzung vor der Wahl Ende September.