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Seit Anfang Juli haben sich die Bauzinsen für zehnjährige Zinsbindungen um etwa 0,4 Prozentpunkte verteuert. Aktuell liegen Top-Konditionen bei etwa 3,8 Prozent bei zehn Jahren Zinsbindung und einer Beleihung von 80 Prozent. Auslöser dafür ist vor allem die Entwicklung an den Kapitalmärkten, erklärt Florian Pfaffinger, Mitglied im Expertenrat des Kreditvermittlers Dr. Klein, im „Zins-Check der Woche“.

„In den letzten Wochen haben wir bei den zehnjährigen Bundesanleihen deutlich steigende Renditen gesehen“, sagt Pfaffinger. Grund dafür sei insbesondere die anhaltende geopolitische Unsicherheit rund um den Iran und deren Folgen. Die höheren Anleiherenditen hätten sich „quasi 1:1 auf die Bauzinsen ausgewirkt“, erklärt Pfaffinger. Doch wie geht es mit den Konditionen für Baufinanzierungen weiter?

Bauzinsen: „Schwankungen sind praktisch täglich möglich“

Einen weiteren starken Anstieg erwartet der Profi kurzfristig nicht. Für die kommenden Wochen rechnet Pfaffinger mit einer Seitwärtsbewegung auf dem derzeitigen Niveau. „Kleinere Schwankungen in beide Richtungen sind praktisch täglich möglich“, sagt er dennoch. Umso wichtiger wird es für Immobilienkäufer, ihre mögliche Finanzierung gut vorzubereiten. Nicht nur der Zinssatz entscheidet über den Kauf, auch eine schnelle Finanzierungszusage kann in dieser Situation entscheidend sein.

Im Format „Zins-Check der Woche“ teilen Profis aus der Branche jede Woche praktische Tricks für Immobilienkäufer und aktuelle Entwicklungen auf dem Markt. Die wichtigsten Fragen rund um Baufinanzierung und Zinstrends diskutieren wir mit Immobilienprofis. Haben Sie auch Fragen oder Anmerkungen zu dem Thema? Schreiben Sie unserer Redakteurin, sie stellt sie unseren Experten.

Baufinanzierung: Vorbereitung kann „entscheidenden Wettbewerbsvorteil“ darstellen

Wer erst mit der Suche nach allen notwendigen Dokumenten beginnt, wenn er seine Wunschimmobilie gefunden hat, verliert möglicherweise Zeit. Pfaffinger empfiehlt, die Unterlagen frühzeitig und strukturiert zusammenzustellen. Für die Finanzierung benötigt die Bank sowohl Informationen über die finanzielle Situation der Käufer als auch Unterlagen zum Objekt. „Diese sollten möglichst vollständig vorliegen, damit eine Finanzierungsprüfung schnell vorgenommen werden kann“, erklärt Pfaffinger. Gerade bei begehrten Immobilien könne eine schnelle Finanzierungsprüfung einen „entscheidenden Wettbewerbsvorteil“ darstellen.

Die wichtigsten Dokumente:

• Personalausweis oder Reisepass
• Selbstauskunft zur finanziellen Situation oder Zustimmung zur Schufa-Prüfung
• bei Angestellten die Gehaltsabrechnungen der vergangenen drei Monate sowie die Lohnsteuerjahresbescheinigung des Vorjahres
• bei Selbstständigen Nachweise über die Einkünfte der vergangenen zwei bis drei Jahre, etwa Einnahmen-Überschuss-Rechnungen oder Gewinn- und Verlustrechnungen und Bilanz sowie aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen für das laufende Jahr

Hinzu kommen die Objektunterlagen für die Wunschimmobilie. Dazu zählen Exposé, Kaufvertragsentwurf und Grundbuchauszug sowie gegebenenfalls ein Nachweis über die Maklercourtage. Außerdem benötigt die Bank Unterlagen zum Gebäude und Grundstück wie Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Lageplan beziehungsweise Flurkarte, Energieausweis und gegebenenfalls eine Baubeschreibung.

Bei Eigentumswohnungen sind obendrein eine Teilungserklärung und ein Aufteilungsplan erforderlich. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, verlangt die Bank zusätzlich Angaben zum Mietverhältnis, darunter den Mietvertrag und die aktuelle Miethöhe.

Florian Pfaffinger ist Mitglied im Expertenrat der Dr. Klein Privatkunden AG. Er ist Bank- und Diplom-Kaufmann und verfügt über eine mehr als 20-jährige Expertise im deutschen Baufinanzierungsmarkt.

Profi rät: Nach dem Kauf sollte noch eine Reserve übrig bleiben

Auch eine grundsätzlich tragfähige Finanzierung sollten Käufer nicht bis auf ihren letzten Euro kalkulieren, schließlich läuft ein Immobilienkredit meist über viele Jahre. Nicht alle Ausgaben lassen sich bei Vertragsabschluss vorhersehen. „Wichtig ist, dass Darlehensnehmende nicht über ihre finanziellen Möglichkeiten hinausgehen und nicht zu knapp kalkulieren“, rät Pfaffinger. Kreditnehmer sollten deshalb auch unerwartete Kosten einplanen, etwa notwendige Reparaturen nach dem Kauf.

Wie groß die Reserve sein sollte, lässt sich nach Einschätzung des Experten nicht pauschal sagen. Sie hängt von der individuellen finanziellen Situation ab. Ganz ohne Puffer kann es dagegen teuer werden: Reicht das vereinbarte Darlehen beispielsweise nicht für zusätzliche Material- oder Handwerkerkosten, kann eine Nachfinanzierung erforderlich werden. Dafür verlangen Banken laut Pfaffinger in der Regel höhere Zinsen.

Sondertilgung oder Geld anlegen? „Spart auf lange Sicht Zinsen“

Nicht nur Käufer stehen vor Finanzierungsentscheidungen. Auch für Immobilienbesitzer mit einem laufenden Kredit stellt sich eine wichtige Frage: Was tun, wenn zusätzliches Geld zur Verfügung steht? Eine Möglichkeit ist die Sondertilgung. Damit lässt sich die Restschuld reduzieren und gleichzeitig die Kreditlaufzeit verkürzen. „Das spart auf lange Sicht Zinsen“, sagt Pfaffinger.

Wie attraktiv eine Sondertilgung ist, hängt unter anderem vom Zinssatz des bestehenden Kredits ab. Je höher der vereinbarte Bauzins, desto größer kann die Zinsersparnis durch eine zusätzliche Tilgung ausfallen. Vor einer Entscheidung sollten Kreditnehmer deshalb prüfen, wie lange die aktuelle Zinsbindung noch läuft und ob ihr Vertrag Sondertilgungen vorsieht – und wenn ja, zu welchen Bedingungen.

Daneben kann es sinnvoll sein, das zusätzliche Geld anzulegen. Rein finanziell ist eine Geldanlage interessanter, wenn ihre erwartete Nettorendite höher ausfällt als die durch eine Sondertilgung eingesparten Zinsen, erklärt Pfaffinger. Welche Variante passt, hängt aber nicht allein von einer Renditerechnung ab. Auch das persönliche Sicherheitsbedürfnis und die benötigte Liquidität spielen eine Rolle.

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