Wohnungen statt Büros – warum Münchens Potenzial kleiner sein könnte als gedacht
Stand: 11.10.2026, 00:00 Uhr
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Münchens OB Dominik Krause will bis zu 10.000 Wohnungen aus leer stehenden Büro- und Gewerbeflächen schaffen. Eine neue Studie zeigt, wie groß das Potenzial tatsächlich sein könnte – und wo die größten Hürden liegen.
München – Das Ziel ist klar: Büros sollen zu Wohnungen werden – und zwar möglichst viele. Münchens Oberbürgermeister Dominik Krause (Grüne) sprach im Wahlkampf von bis zu 10.000 möglichen Wohnungen aus leer stehenden Büro- und Gewerbeflächen. Mehrmals verwies er dabei auf rund 1,8 Millionen Quadratmeter Leerstand. Doch wie groß ist das Potenzial in München tatsächlich?
Eine Studie von Colliers, einem Dienstleister für Gewerbeimmobilien, soll darauf nun Antworten geben. Der tz liegt sie vor. Sie kommt zu dem Ergebnis, dass in München derzeit rund 1,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer stehen – von insgesamt rund 17 Millionen Quadratmetern. Doch längst nicht jede Fläche eignet sich für eine Umwandlung. Häufig stehen dem baurechtliche Hürden entgegen.
Ein Problem: Ein großer Teil der Leer-Flächen liegt laut Studie in Gebieten, die nicht für Wohnen vorgesehen sind. Etwa in Gewerbegebieten. Dort könne es beispielsweise wegen Lärms zu Konflikten kommen. Eine Umwandlung ist zwar möglich, aber deutlich schwieriger.
Mehrere Hürden erschweren Umwandlung
Die Studie kommt zu dem Ergebnis: Kurzfristig und rechtlich unkompliziert umwandeln ließen sich nur etwa 60.000 Quadratmeter. Darin sind unter anderem auch modernere Büros (Baujahr ab 2010) nicht enthalten, bei denen Eigentümer einer Umwandlung eher zurückhaltend gegenüberstehen dürften. Unter bestimmten Voraussetzungen ließe sich das Potenzial jedoch auf rund eine halbe Million Quadratmeter erweitern, so die Studie. Dafür müsste die Stadt Bebauungspläne ändern oder die Umwandlungen in Gewerbegebieten großzügiger erlauben. „Das erfordert einen größeren Planungswillen“, sagt Felix Kugler, Regionalmanager Bayern bei Colliers. „Wie weit will man Gewerbegebiete minderschützen, um Wohnen zu ermöglichen – mit dem Risiko nachbarschaftlicher Konflikte?“
Die Stadt will dafür einige Instrumente nutzen, teilt das Planungsreferat mit. So macht es das sogenannte Bau-Turbo-Gesetz möglich, eigentlich anders festgelegte Nutzungen für Wohnzwecke zu ändern. Schwieriger wird es bei Gewerbegebieten – vor allem, wenn dort „lärmintensives Gewerbe“ angesiedelt ist. Daher will die Stadt nicht pauschal Gewerbegebiete in Wohngebiete umwandeln, sondern gezielt nach Standorten suchen, die sich für gemischt genutzte Quartiere eignen.
Damit wird sich auch die neue Umbauagentur beschäftigen. Sie war ein Wahlversprechen von OB Krause und will Eigentümer potenzieller Flächen beraten, um die bestehenden Möglichkeiten auszuschöpfen. Mittlerweile habe sich bereits eine hohe zweistellige Zahl an Interessenten bei der Agentur gemeldet – mehr als zehn Projekte davon sind in der konkreten Prüfung.